martes, 3 de noviembre de 2015

EL COMPRADOR DE LA VIVIENDA PUEDE INVOCAR LA CONDICIÓN RESOLUTORIA PACTADA QUE PERMITE RESOLVER EL CONTRATO SI SE LE DENIEGA LA SUBROGACIÓN EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO


TS, 1ª, S 16 Sep. 2015. Rec. 895/2013
Diario La Ley, Nº 8636, Sección Jurisprudencia, 2 de Noviembre de 2015, Editorial LA LEY
LA LEY 6197/2015
Facultad de resolución pactada en beneficio de ambas partes. En la redacción contractual no se distingue que queden excluidos los compradores de la posibilidad de invocar la resolución. La penalización pactada equilibra entre las partes las consecuencias de la resolución.
Las partes celebraron un contrato de compraventa de vivienda en una de cuyas cláusulas pactaron que el retraso superior a veinte días en el pago de una cualquiera de las cantidades previstas daría derecho a la vendedora a resolver el contrato, perdiendo los compradores el 15% de las cantidades que llevase pagadas. Igualmente era motivo de resolución, y objeto de la misma penalización, el hecho de que la entidad acreedora no admitiese la subrogación de los compradores en la responsabilidad personal del préstamo.
Denegada la subrogación por la entidad bancaria, los compradores formularon demanda pidiendo la resolución del contrato, con devolución de las cantidades entregadas, menos la deducción del 15% como cláusula penal.
El Juzgado desestimó la demanda y la Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación al entender que la cláusula no contenía a favor de los compradores una facultad de resolución, con penalización.
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por los compradores, casa la sentencia recurrida y estima la demanda.
La Sala califica lo pactado como una condición resolutoria expresa con cobertura legal elart. 1114 CC (LA LEY 1/1889), en virtud de la cual las partes introducen un acontecimiento cuyo nacimiento genera la resolución del contrato, al constituirlo en una condición de la que depende la extinción de los pactos celebrados.
Concreta que la condición resolutoria no iba enfocada a una declaración de incumplimiento del contrato, pues ni la parte vendedora ni la compradora eran responsables de la denegación de la subrogación, que solo dependía de la entidad bancaria. De modo que la condición resolutoria se sujetaba al nacimiento de un hecho concreto cual era la denegación de la subrogación y tal evento concurrió.
Argumenta también que en la cláusula, algunos de los supuestos resolutorios hacen referencia a casos de incumplimiento de los compradores (retraso, incomparecencia, cesión inconsentida), y por lo tanto, solo invocables por la vendedora. Sin embargo, en el relativo a la ausencia de subrogación por oposición de la entidad acreedora, no se distingue en la redacción contractual que queden excluidos los compradores de la posibilidad de invocar la resolución. Y otro dato que apunta a la posibilidad de que los compradores puedan invocar la condición resolutoria, es que la misma lejos de restituirles en su patrimonio, les penaliza, situación que ellos asumen, equilibrándose entre las partes las consecuencias de la resolución.
Resalta el Tribunal la sorprendente conducta de la demandada (vendedora), que se limitó a contestar a la demanda sin reconvenir, dejando al contrato en situación de pendencia, de forma que ni devuelve las cantidades entregadas ni reclama la penalización, ni pide el cumplimiento, con lo que sume a los compradores en una situación de desequilibrio manifiesto contrario a la buena fe.
En suma, la Sala concluye que los compradores ejercitaron legítimamente y con buena fe la facultad de resolución pactada en beneficio de ambas partes, debiendo respetarse lo acordado (art. 1258 CC (LA LEY 1/1889)).


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